Ley de Alquileres: “Cuando el Estado se mete en acuerdos entre privados nunca es bueno”

Luego de que se ponga en vigencia la nueva Ley de Alquileres, el corredor inmobiliario de Mar del Plata Matías Sosa, director de “Matías Sosa Broker Inmobiliario”, analizó el mercado de alquileres y de compra y venta de propiedades en la ciudad, y destacó que el cambio en la regulación no modificará la situación mientras sigan las condiciones de la economía actual, con alta inflación y devaluación. Y destacó que “hay alrededor de 36.000 propiedades a la venta en Mar del Plata y se venden alrededor de 800 propiedades mensualmente”.

-¿Cómo analizan los cambios que se implementaron en la Ley de Alquileres?

La ley no es que está mal pensada, sino que aplicarla en el contexto que estamos viviendo ahora, con una devaluación extrema y una inflación de 140% anual, es muy difícil. Y que ambas partes se pongan de acuerdo… Capaz que en otro país sin tanta inflación funcionaría bien. Siempre cuando el Estado se mete en acuerdos entre privados nunca es bueno. Hace tres años que sacaron la Ley de Alquileres y la oferta no llega a satisfacer toda esa demanda bestial que hay. Bajó significativamente por varias razones: al no haber créditos hipotecarios, pandemia y al haber una devaluación tan pero tan grande entonces la gente pone la propiedad en venta o en alquiler temporario. O directamente la dejan vacía. Esto es lo que hizo fue subir bestialmente la oferta de venta, pero cuando no hay una demanda que acompañe entonces cae en una tendencia bajista de precios. Estimo más o menos que bajó un 40% en dólares en valor de venta. Obviamente algunas zonas se han visto más afectadas. Hay barrios más periféricos de Mar del Plata que se han visto afectados entre un 45 y 50 por ciento, y después otros barrios que se han visto con un soporte más fuerte como Playa Grande o Los Troncos.

-¿La baja del valor está relacionada con la devaluación y el precio del dólar o solamente con que no hay demanda?

En realidad la devaluación del peso nunca afecta la venta. Los precios de las propiedades están en dólares. Pero sí con estas devaluaciones lo que pasa es que el que estaba pensando en comprar duda. Si es buen momento de comprar o de vender, eso lo va a dar la situación personal de cada uno, es decir si compraste una casa de contado en 2017 -pico máximo de precios- y la querés vender hoy para guardarte el dinero, nominalmente perdiste. Pero si vos compraste una propiedad en 2017 a un valor alto, la estás vendiendo hoy para recomprar otra, estás más o menos en lo mismo. Porque vos estás vendiendo una propiedad por abajo del valor de mercado de hace varios años, pero la propiedad que estás comprando igualmente se habrá visto afectada en igual porcentaje que tu propiedad. Hoy es un excelente momento para invertir en Argentina porque los precios están en pisos, es decir, estamos viendo valores del 2005-2006.

-¿Es conveniente para un extranjero o incluso para alguien que vive en el país?

Para el que vino ahorrando y estaba pensando en comprar una propiedad, si la compra hoy va a conseguir precios que antes no conseguía. Hoy se están viendo departamentos de dos ambientes en el centro desde 35.000 o 40.000 dólares. Han bajado bestialmente, y más en el centro porque es el lugar donde más cantidad de propiedad horizontal se concentra. En Mar del Plata hay alrededor de 36.000 propiedades a la venta y según el Colegio de Escribanos se venden alrededor de 800 propiedades mensualmente. Es decir que solamente se está vendiendo el 2% de lo que se publica.

-¿La dificultad para vender se resume a la crisis económica?

Las propiedades por lo general no se venden por dos factores fundamentales, uno es por valor y el otro es por comercialización. Entonces para que una propiedad se venda se tiene que dar que esté bien comercializada y que esté a un buen valor real de mercado, porque te puede pasar que la comercialización sea excelente con una buena inmobiliaria, pero si el precio no acompaña la propiedad no se vende. Después pasa, como excepción, que hay veces que la propiedad está a muy buen precio y está muy bien comercializada, pero está en una zona donde la demanda es casi nula.

-La caída en las ventas ¿es un índice a nivel nacional o en Mar del Plata se ha observado un índice diferente?

En Capital Federal pasa exactamente lo mismo, hay barrios que se han visto muy afectados y después barrios como Palermo, Madero, Cañitas, Belgrano que han tenido un soporte mucho más arriba y no se han devaluado tanto las propiedades. Pero igualmente han bajado entre un 20 y 25 por ciento. La ventaja que tenemos en Mar del Plata con respecto a otras ciudades es que nosotros tenemos mucha inversión por fuera de Mar del Plata, muchísima gente de Buenos Aires. Siete de cada diez ventas que hacemos en nuestra oficina se hacen a gente de Buenos Aires. Entonces cuando vos tenés una propiedad en zona turística, todo lo que sería la línea costera, vas a atacar a todo el público marplatense y a todo el mercado de Buenos Aires.

-¿Esta caída se debió exclusivamente a la pandemia?

Venimos en un mercado que va al alza más o menos de 2005 a 2017, y que ha tenido altas y bajas, pero siempre fue para arriba hasta 2017-2018. A fines de 2018, lo que empieza a pasar es que se terminan las líneas de créditos hipotecarios, entonces el mercado empieza a caer. Hoy una propiedad usada sí o sí la tenés que comprar de contado, no hay manera de financiarla, entonces hay menos posibilidades de adquirir. En 2020 tuvimos la pandemia, luego la ley de alquileres y sumado a eso la pérdida de valor adquisitivo en los sueldos, fueron tres años donde por distintas causas el mercado empezó a caer.

-¿Y hay esperanza respecto de que esta situación se pueda revertir?

Lo esperanzador de todo esto es que como toda inversión del rubro, ya sea en acciones, en criptomonedas, en lo que sea, los bienes raíces son la única inversión en Argentina que al largo plazo da retorno positivo. Si mirás un gráfico de los últimos cinco años vas a decir, ‘sí, estoy perdiendo plata nominalmente’, lo que tiene que saber siempre la persona es que en este tipo de inversiones se deben mirar a largo plazo. Otra cosa es que hoy se están haciendo muchas rentas temporarias, y eso deja una rentabilidad muy alta. Hay departamentos que en zonas turísticas se les puede llegar a sacar un 6, 7 y hasta un 8 por ciento anual en dólares. Es altísimo, hoy en Miami se están sacando rentabilidades en promedio del 6%, que es un mercado donde siempre se habló que las rentas eran significativamente más altas que acá.

-En esa curva que ustedes observan ¿estamos cerca de un piso o todavía hay posibilidades de caer más?

Difícil hacer futurología de lo que va a pasar con los precios. En mi opinión, y en la de muchos colegas, se dice que estamos en un piso. Las propiedades no podrían valer menos de lo que valen. Lo que veo es que muchos clientes me dicen ‘más de esto no voy a bajar’. Así que entiendo que también va a haber una fuerza por parte de los propietarios de que el mercado no caiga más. De todos modos, vemos cómo en los valores de publicación se está viendo un soporte y hasta una pequeña suba, que obviamente como en toda inversión va a ser progresiva.

-¿Cómo piensan que podría afectar en el mercado inmobiliario el tema de la dolarización?

Al no haber créditos hipotecarios, el que accede a una propiedad es muy raro que venga ahorrando mes a mes de a 100 dólares, lamentablemente hoy con un sueldo promedio es muy difícil acceder a la compra de una propiedad. La persona que hoy realiza una compra es porque heredó algo de capital, o porque viene de vender ya una propiedad y con una diferencia en dólares más se cambia o también vemos casos de donaciones de parte de los padres o también el ingreso a un desarrollo en pozo. Si va a afectar al mercado una posible dolarización no lo sé. Entiendo que al frenar tanto la inflación, y la persona con un sueldo normal va a poder acceder a los dólares libremente será algo positivo, todo va a depender si los salarios se recuperan en dólares, que es la parte más importante. Porque si la gente sigue ganando 200 dólares por mes es muy difícil que se pueda comprar una propiedad.

-¿Cuál es la mejor opción actualmente para comprar una propiedad?

Sin disponer el dinero de contado, la mejor opción son los pozos inmobiliarios donde tenés distintas etapas. Cuanto antes entres, más bajo vas a pagar en la etapa de preventa. Hay desarrolladores que están ofreciendo hasta 120 cuotas en pesos, que es muy importante porque podés hacer un anticipo mínimo de 10.000 o 15.000 dólares y el resto pagarlo en 120 cuotas, con cuotas desde los 300 dólares. Eso es un poco más accesible para el común denominador de la gente y lo bueno es que en algunos planes no te piden refuerzo a la posesión. Es decir, seguís pagando esa cuota durante los diez años por más que te entreguen el departamento.

-¿Y qué les exige hoy el mercado a ustedes?

En el caso de mi empresa, a lo largo de los años nos pudimos volver referentes del rubro en cuanto a comercialización de propiedades, dándole al cliente nuevas tecnologías y mucho posicionamiento en redes sociales. Nos supimos adaptar a las nuevas prácticas inmobiliarias que sin duda han evolucionado, y hoy la competencia es muy grande y hay que saber competir. Se están viendo inmobiliarias más jóvenes como nosotros, con nuevos pensamientos, nuevas tecnologías, que están dejando un poco de lado las prácticas tradicionales, que en mi opinión van quedando algo obsoletas.

-¿Qué cambios generó en la mecánica de ventas y alquileres el uso de redes sociales?

Con respecto a la comercialización, cambió mucho. Antes cuando querías vender una propiedad hablabas con una inmobiliaria, alguien iba hasta el lugar, encontraban el precio, se le sacaban algunas fotos con el celular, se publicaban en la vidriera de la inmobiliaria o en algún portal muy pequeño. Como era un mercado muy demandado, tarde o temprano esa propiedad se vendía. Hoy nos encontramos con un mercado que es muy pero muy competitivo y está sobre ofertado, entonces es cada vez más difícil vender. La primera etapa, en mi opinión la más importante, es realizar un estudio de mercado sobre la zona donde se encuentra la propiedad analizando comparables y valores de cierre para encontrar el valor real de la propiedad. En cuanto al plan de comercialización incluye fotos profesionales, video profesional, plano digital y recorrido 360 con tecnología de Matterport. Todo esto complementarlo con posicionamiento en los portales inmobiliarios, redes sociales y acciones de e-mail marketing. Si hay 36.000 propiedades y se venden 800 por mes, hay que sí o sí destacarse del resto y no que tu casa aparezca en la página treinta del portal porque no la va a ver nadie. Es muy importante a la hora de elegir una inmobiliaria fijarse bien que realmente tengan un buen plan de comercialización y que sean inmobiliarias relevantes en el mercado digital.